「敷地権」とは、区分所有建物（マンションなど）における専有部分に関する権利である「区分所有権」と、その建物が建っている土地に関する権利である「敷地利用権」とを一体として登記する制度をいいます。

敷地権は、建物の所有権（区分所有権）と、土地の所有権や地上権などの敷地利用権とが分離して処分されることを防ぐために設けられたもので、不動産登記法および区分所有法で定められています。

マンションなどのように1つの建物の中に独立した部屋が複数ある場合（区分所有建物）、それぞれの専有部分は各戸個別に所有されます。この所有権を「区分所有権」と呼び、その所有者は「区分所有者」といいます。
こうした区分所有建物には、建物の敷地となっている土地に関する権利である「敷地利用権」もセットになりますが、これを建物の「区分所有権」と一体で登記する形態が「敷地権」です。

つまり、敷地権は、区分所有権と不可分に結びついた敷地利用権であり、区分所有権だけを譲渡したり敷地利用権だけを売却したりすることはできません。

区分所有建物の登記においては、次の2つの形態があります。

「敷地権」の区分所有建物	区分所有権と敷地利用権を一体で登記
「非敷地権」の区分所有建物	区分所有権と敷地利用権を別々に登記（旧法時代のマンションなどで見られる形式）

現在では、区分所有建物は原則「敷地権付き区分所有建物」として登記されます。